3月底,共享辦公巨頭WeWork對外披露了2018年的業績。雖然其營業收入增加到了18億美元,但是,凈虧損卻增加到了19億美元。從披露的業績看,成立于2010年的WeWork, 直到去年仍處于虧損的狀態。

WeWork是一家美國公司,2010年創立有兩個聯合創始人,目前有八萬個會員分布在全球各地。WeWork是在共享經濟的浪潮中誕生的新巨頭,主要商業模式主要是通過租賃重要地段的商業地產,隨后將其改造成共享辦公空間,收取更高的租金。目前,WeWork已經在全球425個地方擁有共享辦公空間。

高增長高虧損的共享辦公盈利能力堪憂,能持續下去嗎?WeWork能否撐起470億的估值。這一切,都要從時間發展的角度來看。

WeWork的擴張歷程

2016年,美國知名眾創空間WeWork進入中國,首站選擇了經濟發達、商業領先的上海,隨后,陸續在北京、香港、深圳、成都、杭州、武漢等城市設立辦公空間。不到三年時間,在中國的辦公空間已經超過70個,會員總數逾85000個(所有注冊會員)。2019年,WeWork還計劃將業務擴展到廣州、南京、西安、重慶、天津等地。

3月26日,WeWork發布的財報顯示,2018年公司年化營收繼續實現超過100%的增長,達到25億美元,過去八年,WeWork的年復合增長率均突破100%。進入2019年,WeWork年化營收已超過25億美元,營收增長率繼續超過100%。財報顯示,去年年底,WeWork公司在全球擁有超過40萬會員,為其共享或靈活的辦公空間付費,是上年同期的兩倍多。目前,全球會員中有32%都為大企業會員,在2018年年底,已經為公司帶來超過20億美元的營收。

此外,2018年WeWork營收、社區已調整稅折舊及攤銷前利潤以及已調整增長投資息稅折舊及攤銷利潤年增長率都超過100%。截止2018年12月,預計現金流及承諾現金流達到66億美元。2018年第四季度,國際市場業務增長帶來的營收占比43%,成強勁增長引擎。國際業務增長幫助該公司2018年銷售額比上年增長了一倍多,達到18.2億美元。但同期WeWork虧損也翻了一番多,高達19.3億美元。

WeWork賺得多虧得更多

WeWork在3月26日發布的2018年業績顯示,營業收入增加到18億美元,而凈虧損從9.33億美元增長到19億美元,雙雙翻倍。WeWork表示它的每個度量單位下(by one metric)的稅前利潤率從2017年的27%增長到28%,入駐用戶也從18.6萬增加到了40.1萬。用戶提供的會員收入和使用費占其整個營收的88%。但虧損額度的翻倍抵消了上述好消息。

業務上的迅速擴張是WeWork在過去一年多中虧損不斷增加的原因之一。

WeWork自從2010年成立以來,在擴張進程中采用補貼的方式吸引用戶入駐,導致其擴張速度雖然很快,但成本上升也很快。與此同時,WeWork還致力于為獲得成長的客戶提供延伸服務。一些在共享辦公空間里起步的公司,因規模擴大而離開共享空間后,公司將會為這些企業提供辦公室外包服務,獲取一定收入。

WeWork存在的主要風險在于它的短期租賃合同。這些合同大多來自中小企業,如果收到經濟下的影響,中小企業注定會營收不佳,可能使WeWork短期用戶大量減少。2018年底,日本軟銀的愿景基金希望以160億美元收購WeWor,但是投資者考慮到宏觀環境可能給WeWork帶來的風險,最終阻止了收購,改為在今年年初融資20億美元。

WeWork也受到全球裁員風波影響,據悉,公司宣布裁員大約300名,約占其員工總數的3%,受裁員影響的部門包括美國的WeWork工程技術團隊、產品和用戶體驗設計部門。方給出的裁員理由是公司在新一輪招聘計劃之前的調整。而WeWork計劃在今年增加6000名新員工。

業務的不穩定性是WeWork的一大隱患。雖然WeWork看起來像是在房地產領域找到了一個神奇的公式,但是它的商業模式實際上存在著很大的隱患。

WeWork與房東簽訂的長期租約可能持續10至15年,這就要求公司在未來支付數十億美元的資金。哪怕是在經濟下滑和房地產市場不景氣,即使是在WeWork很難找到企業來入駐的時候。在長達十年的租約期間,可能會有一些小的企業或者初創者發現WeWork太貴了,負擔不起,或者是WeWork可能被其他競爭對手以較低的價格卻提供差不多的服務所打趴。

WeWork在追求壟斷市場份額的過程中人為地推遲了利潤的獲取時間。美國財經博客ZeroHedge分析稱,現階段WeWork的目標并非實現盈利,而是通過在全球“跑馬圈地”取得足以強勢的市場份額,之后再把競爭對手都趕出去,獲得行業最終的定價權以及更高的利潤率。

在這一系列風險壓力下,WeWork計劃將更名為We Company,成立獨立業務部門,分別運營商業辦公空間租賃、住宅出租以及學校運營,以分散共享辦公室的業務風險。

WeWork未來發展的道路

成功的基本條件和必要條件是有市場需求。入駐WeWork的不僅有國有企業,現在有越來越多的中企業和小企業以及超小企業開始入駐,經濟形式的多樣性是經濟結構健康發展的表現。在全球城市化這個大背景下,在全球范圍內會有10億人進入到城市,在過去十年,中國大陸有超過3億人從農村搬到了城市,在未來還會有超過3-4億人繼續搬到城市居住。毫無疑問的是,未來城市人口肯定還會逐漸上升。

減少了租賃風險。WeWork解決了很多小公司現金流難以運轉的問題,很多小公司現金非常有限,現金儲備不多,按月付租金,很難對企業的現金流形成影響。

共享辦公具有靈活性,需求非常大。WeWork提供的不僅僅是租金,更是帶來了多元的人群和社交需求,這足以讓一些商業項目擁有更多的活力和更有趣的內容,甚至也讓一些老舊的商業物業,重新煥發生機。WeWork把大的辦公樓分割成若干小單元,從而做到運營成本低、使用效率高。而隨著自媒體和自由撰稿人所代表的自媒體出現,個體戶對辦公的更多期望就是靈活。現在的就業主體就是這群人,也是我們常說的“千禧一代”,指的是1983年到2000出生的這批人,他們的工作理念出現很大變化,有更多的自主意識,并且逐漸參與到個體的工作中去。

設計超越產品,專注創意設計。WeWork把這句話真正發揮到了極致,在WeWork,設計與發展部有將近一千人。好的設計不僅給人以美感,更關鍵是通過設計影響人的行為。符合“千禧一代”設計的辦公空間,會讓人懷疑自己是否置身于未來的工作壞境潮流中。WeWork通常選擇交通方便、位置繁華的地點,更加方便上班族。

人性化的WeWork辦公空間,社區活動和娛樂設施完善。WeWork的辦公設計還關乎員工的健康和工作效率,公司安裝測量工具,來確保辦公空間通風良好、能獲得足夠的自然光線,不會受噪音影響。安裝的HVAC系統,可以消除空氣中高濃度的二氧化碳和污染物,防止員工變得昏昏欲睡。為了發揮共享工作的好處,WeWork會定期或不定期舉辦一些社區活動,但是真正由WeWork自己發起的活動不多,多數活動都是由第三方組織的,針對此情況,WeWork設立了專門的社群。

WeWork共享文化成為新時尚。由于WeWork成功孵化出了一些優秀的創業企業,所以,WeWork把低成本的創業模式變成了一種“高大上”的創業文化,即所謂的“共享辦公”文化。創業者不會為自己不能在CBD的甲級寫字樓里接待客戶或面試員工而覺得羞愧,相反,他們會覺得在WeWork辦公很“酷”,在年輕人眼里,在WeWork辦公是一種時尚WeWork的成員也將受惠于其他成員的成功,因為每個企業都增加了其他企業的潛在價值。

WeWork的真正意圖在社群。共享辦公能夠發展起來主要得益于中小及超小企業的興起,對于創業者來說,他們需要的不僅僅是靈活的辦公場所,而是把辦公場所里的資源,包括辦公資源和人力資源。需要同行、同業者,或者是上下游關系,大家聚在一起,相互之間進行經驗分享以及資源互換。資源互換包括客戶在哪里、錢在哪里、怎么雇人、怎么做廣告,貫徹“分享、合作、開放、獨立、可持續”等理念,這些資源的獲得都是需要高成本的。WeWork的會員互動率已經超過70%,這個數據會越來越高。社群意義的體現是真正提升效率,跟傳統辦公方式相比,WeWork能將空間效率提升2.5倍。

WeWork要做的事情是改變商業地產。由于WeWork在規模和技術上高速增長,將自己視為“空間平臺”,而非簡單的房地產公司。而它的使命是幫助將人類與智能機器連接起來。2018年WeWork的內部演示將公司的雄心用同心圓描述出來:其中最外圈的是從學校到健身房再到現場活動等實際業務部門,第二圈是人類生存的基本要素——生活、愛、游戲、學習和收集,這些產品試圖實現這些要素。

WeWork正在積極拓展旗下品牌。拓展品牌包括WeLive,WeLive是為WeWork成員提供住房的項目;RIise by We,一家有SAP的健身房;WeGrow,私立小學,該小學的學生最終將與WeWork的成員合作學習;WeLabs,是一個與當地加速器和孵化器的合作項目,以幫助小公司收取費用的“空間,社區和節目。”

如果WeWork能夠繼續提高辦公室設計的效率,那么這家資金雄厚的公司可以為商業地產管理創造一個新的范式。

綜述:中國WeWork全力推行“社交”理念

入華3年時間,共享辦公領域最早的創業公司WeWork,在氪空間、優客工場等中國學徒的“圍堵”中,繼續加速擴張。

科技在中國WeWork當中的發展中扮演了重要角色WeWork北京坊會議室為例,稱等到晚上用戶下班之后,房間所有的燈會自動關掉如果用戶回來,燈會再度點亮。辦公場所的傳感器不僅能感到應用戶狀態,還能通過不斷累積其使用記錄,推測用戶的工作習慣,比如喜歡在辦公室還是在公共區域辦公等等。在空間產品和內部系統中WeWork早已大量使用人工智能,最大化滿足會員個性化需求,同時優化公司內部的工作效率。

WeWork最初瞄準的消費群體為中小企業和自由職業者但是下一步大企業成為其爭奪對象。可以說,從軟銀傳統五百強,到BAT、滴滴、今日頭條等公司都是WeWork的客戶。這個發展策略,也被解讀為對資本張開雙手。相較抗風險能力較弱中小企業與自由職業者,大企業的發展更為穩定,能提供持久的營收。相應地,大企業也擁有更大的自主權。

除此之外,中國WeWork還在許多地方有著巧妙的“小心思”。中國的辦公室基本沒有西方的“社交”概念WeWork在進行空間設計時,走廊設計偏窄,會員相遇時會不自覺抬頭打招呼在公共空間布局了象棋、書籍、桌游等設施,為有相同興趣的人創造交流的場景,等等。一組常被引用來證明WeWork社區活動效果的數據:全球會員有75%以上互相產生過溝通,50%以上有相互的生意往來。

不可否認,這仍是一個不斷燒錢行業,比競爭對手幸運的是,WeWork背靠金主日本軟銀集團。截至目前,軟銀在WeWork上的投資總額約為104億美元。公司也在“開源節流”,比如,加速拓展更為穩定的大企業會員數量;在中國市場推出的“WeWork Go閃座”業務,也是為了將空間利用效率最大化;中國WeWork與武漢光谷等地產開發商簽署戰略合作協議,推行“輕資產模式”模式。2019年1月,公司更名為“The We Company”,業務細分為三大板塊:負責辦公室租賃的WeWork;負責住宅出租的WeLive;以及負責教育運營的WeGrow。

就中國市場而言,雖然資金充足,WeWork仍需要拿出更佳的業績來支撐其高達470億美元估值的合理性。